Cosa cambia per proprietari, ristrutturazioni energetiche e fotovoltaico

La decisione popolare del 28 settembre 2025 segna un passaggio storico per la fiscalità immobiliare svizzera: in futuro, chi abita nella propria casa non dovrà più tassare il valore locativo, cioè quel “reddito” teorico legato all’affitto che l’immobile potrebbe generare.

Una semplificazione attesa da anni, che però porta con sé un effetto collaterale importante: molte deduzioni fiscali collegate all’immobile verranno abolite o ridotte. Ed è qui che, per chi sta pianificando un risanamento energetico (o un impianto solare), la strategia conta più che mai.

L’essenziale in 3 punti

  1. Niente più valore locativo per abitazione primaria (secondo l’impostazione della riforma, anche per seconde case a uso proprio), dopo il periodo di transizione.
  2. Deduzioni fortemente ridotte o abolite: in particolare manutenzione e interessi ipotecari per l’uso proprio (con eccezioni limitate), con impatto diretto sul costo netto dei lavori.
  3. Entrata in vigore dal 1° gennaio 2029, con periodo transitorio fino al 31 dicembre 2028 e forte variabilità cantonale ancora in fase di attuazione.

Valore locativo: cos’è e come funziona oggi

Per “valore locativo” si intende il valore fittizio della pigione che una proprietaria o un proprietario potrebbe incassare affittando l’immobile: chi lo abita lo dichiara come reddito imponibile.

La determinazione concreta è cantonale; il Tribunale federale ha indicato come riferimento un intervallo orientativo tra circa il 60% e il 70% dell’affitto di mercato, ma i metodi di calcolo variano sensibilmente da Cantone a Cantone.

Il sistema, però, prevede un “contrappeso”: proprio perché si va a tassare un reddito teorico, risulta poi possibile dedurre voci come interessi ipotecari e costi di manutenzione (in alcuni casi e cantoni, anche interventi legati all’efficienza energetica).

Cosa cambia con l’abolizione 

La logica della riforma è lineare: se il reddito fittizio sparisce, vengono ridotte se non eliminate anche le deduzioni che lo compensavano.

In particolare:

  • deduzioni per manutenzione → abolite (uso proprio)
  • deduzioni per interventi energetici → abolite a livello federale
  • interessi ipotecari → quasi completamente non più deducibili

Eccezioni rilevanti:

  • immobili locati → deduzione ancora ammessa (proporzionale)
  • primo acquisto abitazione primaria → deduzione limitata e temporanea (circa 10 anni)

Le limitazioni riguardano soprattutto l’uso proprio; per immobili locati a terzi, resta il principio per cui il reddito da locazione è tassato e i costi correlati seguono regole diverse (qui è essenziale una valutazione caso per caso con la propria fiduciaria).

Quando entra in vigore: la crucialità della fase transitoria

L’entrata in vigore è fissata al 1° gennaio 2029, con mantenimento del sistema attuale fino al 31 dicembre 2028.

Questo intervallo temporale è tutt’altro che secondario: per molti proprietari è l’ultima finestra utile per pianificare interventi importanti con l’attuale assetto di deduzioni (nei limiti delle regole vigenti e della propria situazione fiscale).

Ristrutturazioni energetiche e fotovoltaico: il nodo “deduzioni”

Qui la riforma ha un impatto diretto.

  • Imposta federale diretta: le misure di risparmio energetico e tutela dell’ambiente non saranno più deducibili.
  • Imposte cantonali e comunali: i Cantoni possono mantenere la possibilità di deduzione, ma al massimo fino al 2050.

Tradotto in pratica: chi sta valutando un risanamento energetico importante (isolamento, sostituzione del riscaldamento, pompa di calore, fotovoltaico, etc.) dovrebbe considerare sin da subito tempistiche, disponibilità di imprese e calendario fiscale.

Attenzione alle variabili cantonali (e alle seconde case)

I Cantoni potranno introdurre un’imposta specifica sulle abitazioni secondarie come misura compensativa.

Per chi possiede immobili in più Cantoni (o una seconda casa), la parola chiave è pianificazione: la stessa decisione può avere conseguenze molto diverse a seconda della normativa applicabile.

Checklist pratica: come muoversi già oggi

Queste sono alcune azioni utili nella fase di transizione:

  • Mettere in fila gli interventi (priorità tecniche + priorità economiche) e verificare cosa è realistico completare entro il 2028.
  • Valutare per tempo preventivi e tempistiche: se molti proprietari anticipano i lavori, è plausibile un aumento della domanda nei prossimi anni.
  • Separare bene i piani: deduzioni fiscali, incentivi e risparmio energetico non sono la stessa cosa.
  • Confrontarsi con la propria fiduciaria (o consulente fiscale) per stimare l’impatto sulla propria aliquota e impostare una strategia coerente, soprattutto in presenza di ipoteche, più immobili o uso misto.

IngEne per voi

Se state valutando un risanamento energetico o un impianto fotovoltaico (su abitazione, stabile amministrativo o immobile a reddito), possiamo supportarvi nella parte tecnica: analisi di fattibilità, dimensionamento, integrazione con altri interventi (pompa di calore, gestione dei carichi, etc.) e pianificazione realistica delle fasi di progetto.

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Fonti e documenti utili